วิเคราะห์ หุ้น J บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) J อยู่ในหมวดหมู่ธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property Development) อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง (Property & Construction)
1. ข้อมูลพื้นฐานบริษัท
| วันที่เริ่มต้นซื้อขาย | ทุนจดทะเบียน (ล้านบาท) | หมวดธุรกิจ | ชื่อหุ้น |
|---|---|---|---|
| 10 พ.ย. 2558 | 1,920.62 | พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property Development) | J |
ผลิตภัณฑ์และบริการ
ธุรกิจของบริษัทแบ่งออกเป็น 3 รูปแบบหลัก ดังนี้1. การบริหารจัดการพื้นที่เช่าภายในศูนย์การค้าในส่วนโทรศัพท์เคลื่อนที่และสินค้าเทคโนโลยี ภายใต้ชื่อ “IT Junction” 2. การพัฒนาและบริหารพื้นที่ในรูปแบบตลาดชุมชน ภายใต้ชื่อ “J Market” 3. การพัฒนาและบริหารพื้นที่ในรูปแบบศูนย์การค้าชุมชน ภายใต้ชื่อ “The Jas”
กำไรต่อหุ้น (บาท)
| งบปี -> | งบปี 2565 31 ธ.ค. 2565 | งบปี 2566 31 ธ.ค. 2566 | งบปี 2567 31 ธ.ค. 2567 | งบปี 2568 31 ธ.ค. 2568 | งบ 6 เดือน/2568 01 ม.ค. 2568 – 30 มิ.ย. 2568 | งบ 6 เดือน/2569 01 ม.ค. 2569 – 30 มิ.ย. 2569 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| กำไรต่อหุ้น (บาท) | 0.19 | 0.17 | 0.12 | -0.54 | -0.09 | -0.08 |
อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า)
| งบปี -> | งบปี 2566 31 ธ.ค. 2566 | งบปี 2567 31 ธ.ค. 2567 | งบปี 2568 31 ธ.ค. 2568 | งบ 6 เดือน/2568 01 ม.ค. 2568 – 30 มิ.ย. 2568 | งบ 6 เดือน/2569 01 ม.ค. 2569 – 30 มิ.ย. 2569 |
|---|---|---|---|---|---|
| อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) | 0.17 | 0.23 | 0.08 | 0.11 | 0.08 |
การจ่ายปันผล
| รอบผลประกอบการ | เงินปันผล (ต่อหุ้น) | หน่วย | วันจ่ายปันผล | ประเภท |
|---|---|---|---|---|
| 01 ม.ค. 2565 – 31 ธ.ค. 2565 | 0.03 | บาท | 02 พ.ค. 2566 | เงินปันผล |
| 01 ม.ค. 2564 – 31 ธ.ค. 2564 | 0.03 | บาท | 05 พ.ค. 2565 | เงินปันผล |
| 01 ม.ค. 2563 – 31 ธ.ค. 2563 | 0.03 | บาท | 07 พ.ค. 2564 | เงินปันผล |
ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุกิจ
ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ หุ้น J
บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน)
บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) หรือ J เป็นบริษัทที่มีสินทรัพย์หลักเป็น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและทรัพย์สินที่ใช้บริหารพื้นที่เช่า โดยมีศูนย์การค้าชุมชน (Community Mall), พื้นที่ IT Junction, ตลาดชุมชน และธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เป็นฐานสำคัญของการสร้างรายได้
- อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน — ทรัพย์สินหลักของ J
ทรัพย์สินกลุ่มนี้ถือเป็นหัวใจสำคัญของ J เพราะใช้สร้างรายได้จาก ค่าเช่าพื้นที่และการบริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์ โดยในไตรมาส 1/2568 บริษัทมีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนประมาณ 5,862.4 ล้านบาท หรือ 84.9% ของสินทรัพย์รวม
โครงการสำคัญประกอบด้วย
The Jas Wanghin
The Jas Ramintra
JAS Urban Srinakarin
JAS Village Amata
JAS Green Village Kubon
JAS Green Village Bang Bua Thong
JAS Green Village Prawet
JAS Green Village Ramkhamhaeng
ข้อมูลของบริษัทระบุว่า ณ ปี 2568 J มีศูนย์การค้าชุมชนทั้งหมด 8 โครงการ และมีธุรกิจตลาดชุมชน J.Market อีก 1 แห่ง - อาคารและพื้นที่เชิงพาณิชย์
ทรัพย์สินของ J ไม่ได้มีเพียงที่ดิน แต่รวมถึง อาคารศูนย์การค้า พื้นที่ให้เช่า พื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งปลูกสร้างประกอบโครงการ ซึ่งใช้รองรับร้านค้า ร้านอาหาร บริการสุขภาพ การศึกษา และธุรกิจไลฟ์สไตล์ต่าง ๆ
ตัวอย่างเช่น The Jas Wanghin มีพื้นที่เช่าประมาณ 5,750 ตารางเมตร และพื้นที่โครงการมากกว่า 5 ไร่ ขณะที่ JAS Urban Srinakarin มีพื้นที่ประมาณ 11 ไร่ และพื้นที่เช่าประมาณ 19,850 ตารางเมตร - ทรัพย์สินของธุรกิจ IT Junction
อีกหนึ่งสินทรัพย์สำคัญคือ พื้นที่เช่าภายใต้แบรนด์ IT Junction ซึ่งเน้นร้านโทรศัพท์มือถือ อุปกรณ์เสริม และสินค้า IT
ปัจจุบันบริษัทระบุว่ามี 27 สาขา ในกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียง รวมพื้นที่กว่า 4,200 ตารางเมตร และมีร้านค้ากว่า 480 ร้าน
ลักษณะทรัพย์สินส่วนนี้จึงเป็นทั้ง สิทธิการเช่าพื้นที่ + พื้นที่บริหารจัดการ + สิ่งอำนวยความสะดวกภายในพื้นที่เช่า มากกว่าจะเป็นการถือครองอาคารทั้งหมดด้วยตัวเอง - ที่ดินและอุปกรณ์
นอกจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแล้ว J ยังมี ที่ดิน อาคาร อุปกรณ์ และทรัพย์สินสำหรับสนับสนุนการดำเนินงาน โดยข้อมูลไตรมาส 1/2568 ระบุว่าที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์มีมูลค่าประมาณ 738.3 ล้านบาท หรือ 10.7% ของสินทรัพย์รวม
ทรัพย์สินกลุ่มนี้ช่วยสนับสนุนการบริหารศูนย์การค้าและธุรกิจต่าง ๆ เช่น ระบบอาคาร งานปรับปรุงพื้นที่ และอุปกรณ์สำนักงาน/ดำเนินงาน - โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา
J ยังมีทรัพย์สินที่อยู่ในลักษณะ โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นส่วนสำคัญต่อการขยายพอร์ตในอนาคต
รูปแบบการพัฒนาของบริษัทครอบคลุมทั้ง Community Mall, Hybrid Mall, ตลาดชุมชน และโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เช่น Newera Condominium
สรุปโครงสร้างทรัพย์สินของ J
| ประเภททรัพย์สิน | บทบาทต่อธุรกิจ |
|---|---|
| 🏬 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน | สร้างรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ |
| 🏢 Community Mall | แหล่งรายได้หลักจากพื้นที่เชิงพาณิชย์ |
| 🛍️ IT Junction | บริหารพื้นที่เช่าร้านมือถือและสินค้า IT |
| 🏪 J.Market | พื้นที่ตลาดและร้านค้าชุมชน |
| 🏗️ ที่ดินและอาคาร | รองรับการดำเนินงานและพัฒนาโครงการ |
| 🔧 อุปกรณ์และสินทรัพย์ดำเนินงาน | สนับสนุนการบริหารศูนย์และสำนักงาน |
| 🏗️ โครงการอยู่ระหว่างพัฒนา | รองรับการเติบโตของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ |
| 🏠 อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย | เช่น โครงการภายใต้ Newera Condominium |
🔎 ประเด็นที่นักลงทุนควรจับตา
J เป็นหุ้นที่มูลค่าทรัพย์สินผูกกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนค่อนข้างสูง ดังนั้นสิ่งที่ต้องติดตามไม่ได้มีเพียงรายได้ค่าเช่า แต่รวมถึง อัตราการเช่าพื้นที่, ค่าเช่าต่อตารางเมตร, ต้นทุนทางการเงิน, อายุสัญญาเช่า และมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ ด้วย
ประเด็นนี้มีความสำคัญมาก เพราะในปี 2568 บริษัทได้รับผลกระทบจากการ ปรับลดมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและการด้อยค่าของสินทรัพย์ ซึ่งส่งผลต่อผลประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ
พูดง่าย ๆ: J มีทรัพย์สินเป็น “ตัวทำเงิน” ขนาดใหญ่ในรูปแบบ ศูนย์การค้า + พื้นที่เช่า + อสังหาริมทรัพย์ แต่การสร้างผลตอบแทนให้ผู้ถือหุ้นจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการ บริหารพื้นที่ให้เช่า ดึงผู้เช่า รักษา Occupancy และเพิ่มรายได้จากทรัพย์สินเหล่านี้ เป็นสำคัญ
กลุ่มบริษัทในเครือ
กลุ่มบริษัทในเครือ หุ้น J
บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน)
ปัจจุบัน J ดำเนินธุรกิจด้าน พัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ โดยอยู่ในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง (Property & Construction) และเป็นบริษัทในกลุ่ม Jaymart
จากข้อมูลบริษัท ธุรกิจของ J สามารถแบ่งเป็นกลุ่มหลัก ๆ ได้ดังนี้
| กลุ่มธุรกิจ | ลักษณะธุรกิจ |
|---|---|
| IT Junction | บริหารพื้นที่เช่าภายในศูนย์การค้า สำหรับร้านโทรศัพท์มือถือและสินค้าเทคโนโลยี |
| J Market | พัฒนาและบริหารพื้นที่ในรูปแบบตลาดชุมชน |
| The Jas | พัฒนาและบริหารศูนย์การค้าชุมชน (Community Mall) เช่น The Jas, Jas Urban Srinakarin และ Jas Green Village |
| Newera Condominium | พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ประเภทคอนโดมิเนียม |
| Senera Senior Wellness | ธุรกิจโรงเรียนบริบาลและบริการดูแลผู้สูงอายุแบบครบวงจร |
| JAS Properties | ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านมือสองพร้อมเข้าอยู่ |
| Supportive & Other Businesses | ธุรกิจสนับสนุน เช่น ศูนย์อาหาร Urban Food Ville และสวนสนุกในร่ม Totem Kingdom |
ข้อมูลดังกล่าวเป็นโครงสร้างกลุ่มธุรกิจที่บริษัทระบุไว้บนเว็บไซต์ของ JAS Asset โดยบริษัทจัดกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 7 กลุ่มหลักข้างต้น ความสัมพันธ์กับกลุ่ม Jaymart
JAS Asset มีจุดเริ่มต้นจากการเป็นหน่วยงานหนึ่งของ บริษัท เจมาร์ท จำกัด (มหาชน) ก่อนปรับโครงสร้างและแยกออกมาเป็นบริษัทเพื่อดำเนินธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ
ปัจจุบัน บริษัท เจมาร์ท กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) (JMART) เป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของ J โดยข้อมูล ณ 25 กุมภาพันธ์ 2569 ระบุการถือหุ้นประมาณ 72.89% ของ J
มุมมองเชิงโครงสร้าง: J จึงมีบทบาทเป็น แขนด้านอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่ม Jaymart โดยบริษัทระบุทิศทางปี 2569 ว่าจะมุ่งสร้าง Synergy ภายในกลุ่ม Jaymart และพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้กับกลุ่ม รวมถึงร่วมมือกับพันธมิตรภายนอกมากขึ้น
สรุปสั้น ๆ สำหรับใช้ในบทวิเคราะห์หุ้น:
J = ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และบริหารพื้นที่เช่าในกลุ่ม Jaymart ครอบคลุมตั้งแต่ IT Junction, ตลาดชุมชน J Market, Community Mall, คอนโดมิเนียม, Senior Wellness ไปจนถึงธุรกิจบ้านมือสองและธุรกิจสนับสนุน สร้างรายได้จากทั้ง ค่าเช่า + การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย + ธุรกิจบริการที่เกี่ยวเนื่อง
2. โครงสร้างรายได้ของบริษัท
โครงสร้างรายได้ของสายผลิตภัณฑ์หรือกลุ่มธุรกิจ
| งบปี | 2565 | 2566 | 2567 |
|---|---|---|---|
| รายได้จากการดำเนินงานรวม (พันบาท) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| ผลิตภัณฑ์ภายใต้เครื่องหมายการค้าของบริษัทฯ (พันบาท) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| อื่น ๆ (พันบาท) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
โครงสร้างรายได้จากในประเทศและจากต่างประเทศ
| งบปี -> | 2565 | 2566 | 2567 |
|---|---|---|---|
| รายได้จากการดำเนินงานรวม (พันบาท) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| รายได้จากในประเทศ (พันบาท) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| รายได้จากต่างประเทศ (พันบาท) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| ประเทศจีน (พันบาท) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| ประเทศสหราชอาณาจักร (พันบาท) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| ประเทศอื่น ๆ (พันบาท) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
รายได้อื่น ตามที่ระบุในงบการเงิน
| งบปี -> | 2565 | 2566 | 2567 |
|---|---|---|---|
| รายได้อื่นรวม (พันบาท) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| รายได้อื่นจากการดำเนินงาน (พันบาท) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| รายได้อื่นนอกเหนือจากการดำเนินงาน (พันบาท) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
3. ต้นทุนการบริหาร
การใช้เชื้อเพลิง
| งบปี -> | 2565 | 2566 | 2567 |
|---|---|---|---|
| น้ำมันดีเซล (ลิตร) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| น้ำมันเบนซิน (ลิตร) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
การใช้ไฟฟ้า
| 2565 | 2566 | 2567 | |
|---|---|---|---|
| ปริมาณการใช้ไฟฟ้ารวม (กิโลวัตต์-ชั่วโมง) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
การใช้น้ำ
| 2565 | 2566 | 2567 | |
|---|---|---|---|
| ปริมาณการใช้น้ำรวม (ลูกบาศก์เมตร) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
จำนวนพนักงานทั้งหมด
| งบปี -> | 2565 | 2566 | 2567 |
|---|---|---|---|
| พนักงานชาย (คน) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| พนักงานหญิง (คน) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| พนักงานรวม (คน) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
การจ่ายค่าตอบแทนพนักงาน
| 2565 | 2566 | 2567 | |
|---|---|---|---|
| การจ่ายค่าตอบแทนพนักงาน | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
การฝึกอบรมและพัฒนาพนักงาน
| งบปี -> | 2565 | 2566 | 2567 |
|---|---|---|---|
| ค่าใช้จ่ายในการฝึกอบรมและพัฒนา (บาท) | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
ค่าตอบแทนของคณะกรรมการบริษัท
| รายชื่อกรรมการ | วันที่ลาออก/พ้นตำแหน่ง | ค่าเบี้ยประชุมต่อปี | ค่าตอบแทนที่เป็นตัวเงินอื่นๆ | ค่าตอบแทนที่ไม่เป็นตัวเงิน |
| 1. | – | 0.00 | 0.00 | ไม่มี |
| 2. | – | 0.00 | 0.00 | ไม่มี |
| 3. | – | 0.00 | 0.00 | ไม่มี |
| 4. | – | 0.00 | 0.00 | ไม่มี |
| 5. | – | 0.00 | 0.00 | ไม่มี |
| 6. | – | 0.00 | 0.00 | ไม่มี |
| 7. | – | 0.00 | 0.00 | ไม่มี |
| 8. | – | 0.00 | 0.00 | ไม่มี |
| 9. | 0.00 | 0.00 | ไม่มี | |
| 10. | – | 0.00 | 0.00 | ไม่มี |
| 11. | – | 0.00 | 0.00 | ไม่มี |
| 12. | – | 0.00 | 0.00 | ไม่มี |
| 13. | 0.00 | 0.00 | ไม่มี |
4. ความเสี่ยงของธุรกิจ
ความเสี่ยงของธุรกิจ หุ้น J
บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน)
JAS Asset หรือ J อยู่ในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง / พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยมีธุรกิจหลัก 3 ส่วน ได้แก่ IT Junction, J Market และ The Jas ซึ่งเป็นธุรกิจบริหารพื้นที่เช่า ตลาดชุมชน และ Community Mall
จากข้อมูลของบริษัทและรายงานความยั่งยืนปี 2568 สามารถสรุปความเสี่ยงสำคัญได้ดังนี้
- ความเสี่ยงจากกำลังซื้อผู้บริโภคอ่อนแอ
ธุรกิจ Community Mall และตลาดชุมชนพึ่งพาการเข้ามาใช้บริการและการจับจ่ายของผู้บริโภค หากเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูง หรือรายได้ประชาชนฟื้นตัวช้า อาจกระทบ จำนวนผู้ใช้บริการ ยอดขายของร้านค้า และความสามารถในการจ่ายค่าเช่า ของผู้เช่าได้ โดยบริษัทเองระบุว่าปี 2568 เศรษฐกิจไทยยังได้รับแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนและกำลังซื้อที่อ่อนแอ - ความเสี่ยงจากอัตราการเช่าพื้นที่
รายได้หลักของ J เชื่อมโยงกับการบริหารพื้นที่เช่า ดังนั้น Occupancy Rate เป็นตัวแปรสำคัญ หากพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้น หรือผู้เช่ารายเดิมไม่ต่อสัญญา บริษัทอาจต้องลดค่าเช่า ให้โปรโมชั่น หรือใช้เวลานานขึ้นในการหาผู้เช่ารายใหม่ ส่งผลโดยตรงต่อรายได้และกำไร - ความเสี่ยงจากการแข่งขันของ Community Mall
ตลาดศูนย์การค้าชุมชนมีการแข่งขันค่อนข้างสูง ทั้งจาก Community Mall รายอื่น ห้างสรรพสินค้า ร้านค้าปลีกสมัยใหม่ และโครงการ Mixed-use หากคู่แข่งมีทำเลที่ดีกว่า ร้านค้าที่หลากหลายกว่า หรือกิจกรรมที่ดึงดูดลูกค้าได้มากกว่า อาจทำให้จำนวนผู้เข้าศูนย์และอัตราการเช่าพื้นที่ของ J ลดลง - ความเสี่ยงด้านทำเลและการลงทุนโครงการ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามีความสำคัญกับ ทำเล จำนวนประชากร การเดินทาง และกำลังซื้อในพื้นที่ หากบริษัทลงทุนพัฒนาศูนย์การค้าในทำเลที่ไม่สามารถสร้าง Traffic ได้ตามเป้าหมาย อาจทำให้ใช้เวลานานในการเพิ่ม Occupancy และอาจเกิดต้นทุนการดำเนินงานที่สูงเมื่อเทียบกับรายได้ - ความเสี่ยงจากต้นทุนการดำเนินงาน
ต้นทุนของศูนย์การค้า เช่น ค่าสาธารณูปโภค ค่าซ่อมบำรุง ค่าแรง ค่ารักษาความปลอดภัย และค่าใช้จ่ายด้านการบริหารพื้นที่ อาจเพิ่มขึ้นได้ ขณะที่บริษัทไม่สามารถปรับค่าเช่าขึ้นได้ทันที หากต้นทุนเพิ่มเร็วกว่ารายได้ จะกดดัน อัตรากำไรของธุรกิจ - ความเสี่ยงด้านดอกเบี้ยและภาระทางการเงิน
การพัฒนาและปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เงินลงทุน หากพึ่งพาเงินกู้ในระดับสูง การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลต่อต้นทุนทางการเงิน และอาจกระทบกระแสเงินสดในอนาคต โดยบริษัทระบุถึงภาวะอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูงเป็นหนึ่งในปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจ - ความเสี่ยงจากผู้เช่าและการกระจุกตัวของรายได้
หากผู้เช่ารายสำคัญประสบปัญหาทางการเงิน ปิดกิจการ หรือไม่ต่อสัญญา อาจทำให้พื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นและรายได้ลดลง นอกจากนี้ ธุรกิจ IT Junction ยังมีความเกี่ยวข้องกับร้านค้าโทรศัพท์มือถือและสินค้าเทคโนโลยี ซึ่งเป็นตลาดที่มีการแข่งขันและการเปลี่ยนแปลงของสินค้าอย่างรวดเร็ว - ความเสี่ยงจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลง
การเติบโตของ E-commerce, Online Shopping และบริการดิจิทัล ทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกในการซื้อสินค้าโดยไม่จำเป็นต้องเดินทางไปศูนย์การค้าเหมือนในอดีต J จึงต้องพัฒนาศูนย์ให้เป็นมากกว่าสถานที่ซื้อสินค้า เช่น ร้านอาหาร บริการ สุขภาพ ความบันเทิง และกิจกรรมชุมชน เพื่อสร้าง Traffic อย่างต่อเนื่อง - ความเสี่ยงจากสภาพเศรษฐกิจและการแข่งขัน
บริษัทระบุว่าการบริหารความเสี่ยงครอบคลุมทั้งปัจจัยภายใน เช่น บุคลากร ระบบ และกระบวนการ รวมถึงปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจ การแข่งขัน และการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบ - ความเสี่ยงจากการขยายโครงการใหม่
การเปิด Community Mall แห่งใหม่ช่วยเพิ่มศักยภาพการเติบโต แต่ในช่วงเริ่มต้นต้องรับภาระค่าใช้จ่ายและต้นทุนในการเปิดโครงการ ขณะที่รายได้อาจยังไม่เต็มศักยภาพ หากการเพิ่มจำนวนผู้เช่าหรือ Traffic ช้ากว่าคาด อาจทำให้ ระยะเวลาคืนทุนยาวขึ้นและกดดันกระแสเงินสด
🔎 สรุปความเสี่ยง J แบบนักลงทุน
| ประเด็น | ระดับความสำคัญ |
|---|---|
| กำลังซื้อผู้บริโภค | 🔴 สูง |
| Occupancy / ผู้เช่า | 🔴 สูง |
| การแข่งขัน Community Mall | 🟠 ค่อนข้างสูง |
| ต้นทุนดำเนินงาน | 🟠 ค่อนข้างสูง |
| ดอกเบี้ยและต้นทุนทางการเงิน | 🟠 ค่อนข้างสูง |
| ทำเลและผลตอบแทนโครงการ | 🟠 ค่อนข้างสูง |
| E-commerce / พฤติกรรมผู้บริโภค | 🟡 ปานกลาง |
| การขยายโครงการใหม่ | 🟡 ปานกลาง |
จุดที่ต้องจับตาเป็นพิเศษสำหรับ J คือ “รายได้ค่าเช่า + Occupancy Rate + Traffic ของศูนย์ + ต้นทุนทางการเงิน” เพราะเป็นตัวชี้ว่าการขยาย Community Mall จะสามารถเปลี่ยนเป็นกำไรและกระแสเงินสดได้มากน้อยเพียงใด
ข้อมูลล่าสุดจาก SET ระบุว่า J อยู่ในกลุ่ม Property Development และมีข้อมูลผลประกอบการถึง ไตรมาส 2/2569 เผยแพร่แล้ว ดังนั้นหากต้องการประเมินความเสี่ยงเชิงลึก ควรนำ งบการเงิน 2Q/2569 มาประกอบ โดยเฉพาะหนี้สิน กระแสเงินสด อัตรากำไร และภาระดอกเบี้ย
5. ผู้ถือหุ้นใหญ่ คณะกรรมการ และผู้บริหาร
รายชื่อผู้ถือหุ้นใหญ่
ข้อมูล ณ วันที่ 25 ก.พ. 2568
| ลำดับ | ผู้ถือหุ้น | จำนวนหุ้น (หุ้น) | %หุ้น |
|---|---|---|---|
| 1 | บริษัท เจมาร์ท กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) | 1,064,776,969 | 72.89 |
| 2 | น.ส. กุลิสรา การะ | 21,582,594 | 1.48 |
| 3 | บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) โดย บลจ. เมธา จำกัด | 17,564,060 | 1.20 |
| 4 | นาย ฉัตรชัย วงศ์สกุลชัย | 17,227,108 | 1.18 |
| 5 | นาย อานนท์ ไพจิตโรจนา | 13,200,007 | 0.90 |
| 6 | น.ส. ยุวดี พงษ์อัชฌา | 12,577,229 | 0.86 |
| 7 | บริษัท เอส เอฟ คอร์ปอเรชั่น จำกัด(มหาชน) | 12,100,000 | 0.83 |
| 8 | นาย อดิศักดิ์ สุขุมวิทยา | 11,389,549 | 0.78 |
| 9 | นาย นิธิโรจน์ ทรัพย์ไพบูลย์สุข | 9,319,757 | 0.64 |
| 10 | นาย เชาว์ การะ | 9,013,700 | 0.62 |
| 11 | นาง สุญาพาณีย์ เอียงเงิน | 8,019,300 | 0.55 |
| 12 | นาย วีรพันธ์ เงาธรรมทรรศน์ | 7,872,000 | 0.54 |
| 13 | นาย สมชาย ตั้งวงศ์สามารถ | 7,700,000 | 0.53 |
| 14 | นาย สุกิจ วิริยพงษ์สุกิจ | 7,558,000 | 0.52 |
คณะกรรมการ และผู้บริหาร
| ลำดับ | รายชื่อ | ตำแหน่ง |
|---|---|---|
| 1 | นาย สุคนธ์ กาญจนหัตถกิจ | ประธานกรรมการ, กรรมการอิสระ |
| 2 | นาย สุพจน์ สิริกุลภัสสร์ | ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร, กรรมการ |
| 3 | นาย กิติพัฒน์ ชลวุฒิ | กรรมการ |
| 4 | นางสาว ลัดดา วรุณธารากุล | กรรมการ |
| 5 | นาย ปรีย์มน ปิ่นสกุล | กรรมการอิสระ, ประธานกรรมการตรวจสอบ |
| 6 | นางสาว พรรณี เชิดรำไพ | กรรมการอิสระ, กรรมการตรวจสอบ |
| 7 | นาย อนุชา วิริยะชัย | กรรมการอิสระ, กรรมการตรวจสอบ |
6. พัฒนาการที่สำคัญ
พัฒนาการที่สำคัญ หุ้น J
บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน)
บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) หรือ J มีจุดเริ่มต้นจากธุรกิจบริหารพื้นที่เช่าของกลุ่มเจมาร์ท ก่อนขยายตัวเข้าสู่ธุรกิจ Community Mall ตลาดชุมชน อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และธุรกิจดูแลผู้สูงอายุ โดยพัฒนาการสำคัญมีดังนี้
🔹 2543 — จุดเริ่มต้นของ IT Junction
ธุรกิจเริ่มต้นจาก บริษัท เจ มาร์ท จำกัด (มหาชน) ที่เข้าไปบริหารจัดการพื้นที่เช่าภายในศูนย์การค้า โดยเน้นพื้นที่สำหรับร้านโทรศัพท์มือถือและสินค้าเทคโนโลยี ภายใต้ชื่อ “IT Junction” เริ่มจากพื้นที่ใน Big C จังหวัดนครปฐม ก่อนขยายสาขาอย่างต่อเนื่อง
🔹 2555 — ก่อตั้ง JAS Asset
เดือนมกราคม 2555 เจมาร์ทจัดตั้ง บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด ด้วยทุนจดทะเบียน 1 ล้านบาท เพื่อดำเนินธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ และมีการโอนธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เข้ามาอยู่ภายใต้บริษัท
ในเดือนตุลาคม 2555 บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 1 ล้านบาท เป็น 50 ล้านบาท และเริ่มพัฒนา J Market @ อมรพันธ์ เกษตร ซึ่งเป็นตลาดชุมชนแห่งแรกของบริษัท
🔹 2556 — ขยายเครือข่าย IT Junction
จำนวนสาขา IT Junction เพิ่มขึ้นจาก 30 สาขาในปี 2555 เป็น 42 สาขาทั่วประเทศ ณ สิ้นปี 2556 สะท้อนการขยายตัวของธุรกิจบริหารพื้นที่เช่าซึ่งเป็นฐานสำคัญของ J
🔹 2557 — เปลี่ยนสถานะเป็นบริษัทมหาชน
เดือนเมษายน 2557 บริษัทจดทะเบียนแปรสภาพเป็น บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) พร้อมเปลี่ยนมูลค่าที่ตราไว้จาก 10 บาท เหลือ 1 บาท และเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 50 ล้านบาท เป็น 370.39 ล้านบาท
ปีเดียวกันบริษัทเดินหน้าขยายธุรกิจตลาดชุมชน ทั้ง J Market ราษฎร์พัฒนา และ J Market ไทรม้า พร้อมเปิดตัว The Jas วังหิน ซึ่งถือเป็น Community Mall แห่งแรกของบริษัท
🔹 2558 — ขยาย Community Mall
บริษัทเปิดตัว The Jas รามอินทรา ซึ่งเป็น Community Mall แห่งที่ 2 และเริ่มโครงการตลาดเดินเพลิน J Night บริเวณถนนลาดปลาเค้า เป็นการต่อยอดจากธุรกิจบริหารพื้นที่เช่าสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบศูนย์การค้าชุมชนอย่างชัดเจน
🔹 2559 — เปิด The Jas Urban ศรีนครินทร์
บริษัทได้รับอนุมัติให้ลงทุนใน The Jas Urban ศรีนครินทร์ และเปิดให้บริการในเดือนพฤศจิกายน 2559 โดยบริษัทระบุว่าเป็น Community Mall ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดที่เปิดดำเนินการในขณะนั้น และได้รับการตอบรับจากลูกค้าและผู้เช่า
🔹 2560–2561 — ทดลองขยายธุรกิจสู่ร้านกาแฟ
ปี 2560 บริษัทจัดตั้ง บริษัท บีนส์ แอนด์ บราวด์ จำกัด เพื่อดำเนินธุรกิจร้านกาแฟภายใต้แบรนด์ Casa Lapin และ Rabb Coffee ก่อนขยายจำนวนสาขาเป็น 13 สาขา ณ สิ้นปี 2561
ต่อมาในปี 2562 บริษัทมีมติจำหน่ายหุ้นของ Beans & Brown ให้แก่เจมาร์ท ทำให้บริษัทดังกล่าวสิ้นสถานะการเป็นบริษัทย่อยของ J
🔹 2562 — เพิ่มทุนครั้งใหญ่
ผู้ถือหุ้นอนุมัติการเพิ่มทุนจดทะเบียนอีก 601.06 ล้านบาท จาก 480.85 ล้านบาท เป็น 1,081.91 ล้านบาท พร้อมจัดสรรหุ้นเพิ่มทุนและออกใบสำคัญแสดงสิทธิฯ เพื่อรองรับการระดมทุนและการขยายธุรกิจในอนาคต
🔹 2563 — ขยาย Community Mall ออกนอกกรุงเทพฯ
บริษัทอนุมัติโครงการ The Jas Village คู้บอน ด้วยวงเงินก่อสร้าง 615.6 ล้านบาท และเดินหน้าพัฒนาโครงการ Jas Village Amata Chonburi ซึ่งถือเป็น Community Mall แห่งแรกของบริษัทที่อยู่นอกกรุงเทพมหานคร
🔹 2564–2565 — เข้าสู่ธุรกิจ Senior Wellness
ปลายปี 2564 J จัดตั้ง บริษัท ซีเนร่า ซีเนียร์ เวลเนส จำกัด (SENERA) โดย J ถือหุ้น 99.99% เพื่อดำเนินธุรกิจโรงเรียนการบริบาลและต่อยอดเข้าสู่ธุรกิจดูแลผู้สูงอายุ
จากนั้นในปี 2565 บริษัทลงนาม MOU กับ SENERA ViMUT HEALTH SERVICE เพื่อพัฒนาศูนย์ฟื้นฟูและดูแลสุขภาพสำหรับครอบครัวและผู้สูงอายุภายในโครงการ SENERA Senior Wellness
🔹 ปัจจุบัน — ขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์หลากหลายขึ้น
ปัจจุบัน J มีการจัดกลุ่มธุรกิจครอบคลุม IT Junction, J Market, The Jas, Newera Condominium, Senera Senior Wellness, JAS Property และธุรกิจสนับสนุนอื่น ๆ สะท้อนการเปลี่ยนผ่านจากธุรกิจบริหารพื้นที่เช่าเดิมไปสู่แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์และบริการที่หลากหลายมากขึ้น
สำหรับทิศทางปี 2569 บริษัทระบุว่ามุ่ง Turnaround ผลประกอบการ เน้นการสร้าง Synergy ภายในกลุ่มเจมาร์ท การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้แก่กลุ่ม และการสร้างรายได้จากพันธมิตรใหม่ รวมถึงการเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างมูลค่าจากสินทรัพย์ที่มีอยู่
📌 สรุปพัฒนาการ J แบบจับประเด็น
IT Junction → J Market → Community Mall → ขยายต่างจังหวัด → Senior Wellness → อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย/บ้านมือสอง → มุ่ง Turnaround และ Asset Optimization
ดังนั้น หากมองพัฒนาการของ J ในเชิงการลงทุน จุดที่น่าจับตาคือ การเปลี่ยนจากผู้บริหารพื้นที่เช่าไปเป็นผู้พัฒนาและบริหารสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรมากขึ้น ขณะที่แผนปี 2569 ให้น้ำหนักกับการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์เดิม การสร้าง Synergy กับกลุ่มเจมาร์ท และการฟื้นตัวของผลประกอบการ
7. งบการเงิน
งบแสดงฐานะทางการเงิน
| งบปี 2566 01 ม.ค. 2566 – 31 ธ.ค. 2566 | งบปี 2567 01 ม.ค. 2567 – 31 ธ.ค. 2567 | งบปี 2568 01 ม.ค. 2568 – 31 ธ.ค. 2568 | งบ 6 เดือน/2568 01 ม.ค. 2568 – 30 มิ.ย. 2568 | งบ 6 เดือน/2569 01 ม.ค. 2569 – 30 มิ.ย. 2569 | |
|---|---|---|---|---|---|
| ประเภทงบ | งบรวม | งบรวม | งบรวม | งบรวม | งบรวม |
| เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด | 18.24 | 173.19 | 12.12 | 19.77 | 10.27 |
| ลูกหนี้และตั๋วเงินรับการค้าสุทธิ | 71.14 | 75.12 | 58.12 | 77.31 | 66.71 |
| สินค้าคงเหลือ | 54.71 | 40.40 | 26.06 | 28.09 | 22.40 |
| รวมสินทรัพย์หมุนเวียน | 187.20 | 313.70 | 115.90 | 148.86 | 122.88 |
| ที่ดินอาคารและอุปกรณ์สุทธิ | 289.98 | 747.91 | 684.24 | 729.47 | 671.07 |
| รวมสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน | 5,735.85 | 6,704.35 | 6,095.18 | 6,667.48 | 5,985.58 |
| รวมสินทรัพย์ | 5,923.04 | 7,018.05 | 6,211.09 | 6,816.34 | 6,108.46 |
| เงินเบิกเกินบัญชีและเงินกู้ยืม | 80.00 | 90.00 | 101.85 | 94.51 | 102.03 |
| เจ้าหนี้และตั๋วเงินจ่ายการค้าสุทธิ | 76.20 | 73.52 | 74.36 | 54.62 | 55.66 |
| หนี้สินระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี | 138.71 | 459.10 | 203.96 | 235.20 | 222.33 |
| รวมหนี้สินหมุนเวียน | 1,118.40 | 1,360.51 | 1,391.45 | 1,389.85 | 1,620.23 |
| รวมหนี้สินไม่หมุนเวียน | 1,889.83 | 1,873.44 | 1,822.27 | 1,774.65 | 1,607.86 |
| รวมหนี้สิน | 3,008.23 | 3,233.95 | 3,213.72 | 3,164.50 | 3,228.09 |
| ทุนจดทะเบียน | 1,140.39 | 1,920.62 | 1,920.62 | 1,920.62 | 1,920.62 |
| ทุนที่ออกและชำระเต็มมูลค่า | 1,140.39 | 1,460.73 | 1,460.73 | 1,460.73 | 1,460.73 |
| ส่วนเกิน(ต่ำกว่า)มูลค่าหุ้น | 1,100.72 | 1,482.80 | 1,482.80 | 1,482.80 | 1,482.80 |
| กำไร(ขาดทุน)สะสม | 680.15 | 845.76 | 58.14 | 713.69 | -60.23 |
| หุ้นทุนรับซื้อคืน | – | – | – | – | – |
| หุ้นที่ถือโดยบริษัทย่อย | – | – | – | – | – |
| องค์ประกอบอื่นของส่วนของผู้ถือหุ้น | -6.45 | -5.18 | -4.30 | -5.38 | -2.93 |
| – ส่วนเกิน (ต่ำกว่า) ทุน | – | – | – | – | – |
| รวมส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่ | 2,914.81 | 3,784.11 | 2,997.37 | 3,651.84 | 2,880.37 |
| ส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย | – | – | – | – | – |
งบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จ
| งบปี 2566 01 ม.ค. 2566 – 31 ธ.ค. 2566 | งบปี 2567 01 ม.ค. 2567 – 31 ธ.ค. 2567 | งบปี 2568 01 ม.ค. 2568 – 31 ธ.ค. 2568 | งบ 6 เดือน/2568 01 ม.ค. 2568 – 30 มิ.ย. 2568 | งบ 6 เดือน/2569 01 ม.ค. 2569 – 30 มิ.ย. 2569 | |
|---|---|---|---|---|---|
| ประเภทงบ | งบรวม | งบรวม | งบรวม | งบรวม | งบรวม |
| รายได้จากการดำเนินธุรกิจ | 552.33 | 631.18 | 686.86 | 350.71 | 366.09 |
| รายได้อื่น | 28.78 | 14.62 | 13.86 | 4.87 | 3.98 |
| รวมรายได้ | 582.35 | 646.13 | 701.74 | 356.19 | 370.35 |
| ต้นทุน | 214.22 | 316.35 | 363.60 | 190.40 | 190.56 |
| ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร | 227.82 | 232.46 | 235.46 | 113.91 | 102.32 |
| รวมต้นทุนและค่าใช้จ่าย | 442.04 | 548.82 | 715.42 | 304.31 | 292.87 |
| EBITDA | 373.15 | 379.93 | -507.00 | 3.05 | -7.12 |
| ค่าเสื่อมและค่าตัดจำหน่าย | 16.73 | 44.47 | 59.57 | 27.19 | 27.98 |
| กำไร (ขาดทุน) ก่อนต้นทุนทางการเงิน และภาษีเงินได้ | 356.42 | 335.46 | -566.56 | -24.15 | -35.10 |
| กำไร(ขาดทุน)สุทธิ : ผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่ | 192.60 | 165.61 | -784.97 | -132.07 | -118.37 |
| กำไรต่อหุ้น (บาท) | 0.17 | 0.12 | -0.54 | -0.09 | -0.08 |
งบกระแสเงินสด
| งบปี 2566 01 ม.ค. 2566 – 31 ธ.ค. 2566 | งบปี 2567 01 ม.ค. 2567 – 31 ธ.ค. 2567 | งบปี 2568 01 ม.ค. 2568 – 31 ธ.ค. 2568 | งบ 6 เดือน/2568 01 ม.ค. 2568 – 30 มิ.ย. 2568 | งบ 6 เดือน/2569 01 ม.ค. 2569 – 30 มิ.ย. 2569 | |
|---|---|---|---|---|---|
| ประเภทงบ | งบรวม | งบรวม | งบรวม | งบรวม | งบรวม |
| เงินสดสุทธิจากกิจกรรมดำเนินงาน | 212.88 | 295.87 | 204.20 | 97.46 | 87.89 |
| เงินสดสุทธิจากกิจกรรมลงทุน | -922.98 | -686.61 | -83.27 | -66.44 | -54.44 |
| เงินสดสุทธิจากกิจกรรมจัดหาเงิน | 650.71 | 545.79 | -282.00 | -184.45 | -35.30 |
| เงินสดสุทธิ | -59.39 | 155.05 | -161.07 | -153.43 | -1.85 |
วงจรเงินสด วงจรเงินสดปรับข้อมูลเต็มปี
| งบปี 2567 01 ม.ค. 2567 – 31 ธ.ค. 2567 | งบปี 2568 01 ม.ค. 2568 – 31 ธ.ค. 2568 | งบ 6 เดือน/2568 01 ม.ค. 2568 – 30 มิ.ย. 2568 | งบ 6 เดือน/2569 01 ม.ค. 2569 – 30 มิ.ย. 2569 | |
|---|---|---|---|---|
| อัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้า (เท่า) | 8.63 | 18.29 | 19.36 | – |
| ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) | 42.29 | 19.96 | 18.85 | – |
| อัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ (เท่า) | 6.65 | 10.94 | 10.63 | 14.41 |
| ระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ย (วัน) | 54.86 | 33.35 | 34.33 | 25.33 |
| อัตราส่วนหมุนเวียนเจ้าหนี้การค้า (เท่า) | 4.23 | 4.92 | 5.50 | 6.60 |
| ระยะเวลาชำระหนี้เจ้าหนี้การค้า (วัน) | 86.37 | 74.22 | 66.39 | 55.33 |
| วงจรเงินสด (วัน) | 10.79 | -20.91 | -13.21 | -30.00 |
8. วิเคราะห์กราฟเทคนิค (Technical Analysis)
วิเคราะห์กราฟเทคนิค หุ้น J — เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน)
สไตล์เพจหุ้นสายเทคนิค 🔥
ข้อมูลล่าสุดที่ SET เผยแพร่ ณ ปลายเดือน ก.ย. 2569 หุ้น J อยู่บริเวณ 0.87 บาท และภาพรวมราคาแข็งแกร่งกว่าตลาดอย่างชัดเจน โดยผลตอบแทนย้อนหลัง 5 วัน +14.47%, 20 วัน +1.16%, 60 วัน +20.83%, 120 วัน +38.10% และ YTD +24.29%
📈 ภาพกราฟ: โมเมนตัมกำลังกลับมา
จุดที่น่าสนใจของ J คือกราฟมีลักษณะ ฟื้นตัวจากฐานต่ำและยก Low สูงขึ้น หลังจากก่อนหน้านี้เคลื่อนไหวบริเวณต่ำกว่า 0.70 บาท โดยข้อมูลย้อนหลังช่วงกลางปีแสดงให้เห็นว่าราคาสามารถเร่งตัวจากโซนประมาณ 0.58–0.65 บาทขึ้นมาแตะระดับเหนือ 0.80–1.00 บาทได้
ปัจจุบันจึงต้องจับตาว่า แรงซื้อจะสามารถผลักราคาเข้าสู่รอบขาขึ้นใหม่ได้หรือไม่
🔥 แนวรับ–แนวต้านสำคัญ
| ระดับ | มุมมองทางเทคนิค |
|---|---|
| 0.80–0.82 | แนวรับระยะสั้น / ฐานเบรก |
| 0.75–0.78 | แนวรับสำคัญ หากย่อตัว |
| 0.70–0.72 | แนวรับหลักของรอบ |
| 0.87–0.90 | แนวต้านแรก / จุดวัดกำลังซื้อ |
| 0.95–1.00 | แนวต้านจิตวิทยา |
| 1.03–1.05 | แนวต้านสำคัญจากยอดเดิม |
หมายเหตุ: ระดับเหล่านี้เป็นโซนวิเคราะห์จากโครงสร้างราคา ไม่ใช่สัญญาณซื้อหรือขายโดยตรง
🚀 จุดที่สายเทคนิคต้องจับตา
- ยืนเหนือ 0.80 บาทได้ = ภาพยังดูดี
ถ้าราคาย่อตัวแล้วไม่หลุด 0.80–0.82 บาท มีโอกาสมองเป็นการ พักตัวเพื่อสะสมกำลัง มากกว่าการกลับตัวลง- เบรก 0.90 บาทพร้อม Volume = สัญญาณเร่งตัว
บริเวณ 0.87–0.90 บาทเป็นด่านสำคัญ หากสามารถทะลุขึ้นพร้อมปริมาณซื้อขายที่เพิ่มขึ้น จะทำให้ภาพ Momentum มีน้ำหนักมากขึ้น และเปิดทางทดสอบ 0.95–1.00 บาท- ผ่าน 1.00 บาทได้ = เกมเปลี่ยน 🔥
หากทะลุ 1.00 บาทและยืนได้ จะเป็นการกลับขึ้นทดสอบยอดเดิมบริเวณ 1.03–1.05 บาท ซึ่งเป็นโซนที่ต้องใช้แรงซื้อค่อนข้างมาก
⚠️ สัญญาณที่ต้องระวัง
หากราคาหลุด 0.80 บาท พร้อม Volume ขายเพิ่มขึ้น ต้องระวังการพักฐานลงทดสอบ 0.75–0.78 บาท
และถ้าหลุด 0.70–0.72 บาท โครงสร้างการฟื้นตัวระยะสั้นจะเริ่มเสียทรง และควรลดความคาดหวังต่อ Momentum ขาขึ้น
อีกประเด็นคือ J มีสภาพคล่องไม่สูงมาก โดย SET ระบุว่ามูลค่าซื้อขายเฉลี่ยต่อวันอยู่เพียงราว 1.30 ล้านบาท ในข้อมูล YTD ดังนั้นการเบรกแนวต้านควรดู Volume ประกอบเป็นพิเศษ ไม่ควรดูราคาเพียงอย่างเดียว
🎯 สรุปแบบ “เพจหุ้นสายเทคนิค”
J — หุ้นกำลังตื่น? 👀
หลังราคาฟื้นตัวแรงจากฐานต่ำ โครงสร้างระยะกลางเริ่มกลับมาเป็นบวก และผลตอบแทน 60 วันอยู่ที่ +20.83% ขณะที่ 120 วันทำได้ถึง +38.10%
เกมสำคัญอยู่ที่ 0.87–0.90 บาท
ถ้า เบรก + Volume เข้า
➡️ มีลุ้นไปต่อ 0.95 → 1.00 → 1.03–1.05 บาท
แต่ถ้า ไม่ผ่านแล้วหลุด 0.80 บาท
➡️ ระวังแรงขายกดกลับ 0.75–0.78 บาท
🔥 สัญญาณที่ต้องจับตา
“J กำลังสะสมพลังเพื่อเบรกแนวต้าน หรือกำลังเข้าสู่ช่วงพักฐาน?”
ตอนนี้มุมมองทางเทคนิคคือ “ขาขึ้นระยะกลางเริ่มน่าสนใจ แต่ต้องยืนยันด้วยการผ่านแนวต้านพร้อม Volume” มากกว่าการไล่ราคาตาม Momentum
9. สรุปผลการวิเคราะห์
วิเคราะห์หุ้น J — บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน)
JAS Asset Public Company Limited หรือ J เป็นหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีจุดเด่นตรงการสร้างรายได้จาก พื้นที่เช่าและ Community Mall มากกว่าการขายอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว ปัจจุบันบริษัทอยู่ในช่วง Turnaround หลังผลประกอบการปี 2568 พลิกเป็นขาดทุนหนัก และครึ่งแรกปี 2569 ยังขาดทุนอยู่ ดังนั้น J จึงเป็นหุ้นที่ต้องจับตา “การฟื้นตัวของกำไรและกระแสเงินสด” มากกว่าดูเพียงมูลค่าทางบัญชี
ข้อมูลล่าสุดที่ผมหาได้คือ งบ 6 เดือนปี 2569 และราคาหุ้นตาม SET ช่วงปลายเดือน ก.ย. 2569
- J ทำธุรกิจอะไร?
ธุรกิจของ J สามารถมองเป็น 7 กลุ่มหลัก ได้แก่ IT Junction, J Market, Community Mall, Newera Condominium, Senera Senior Wellness, JAS Property และธุรกิจสนับสนุนอื่น ๆ
ธุรกิจหลัก - IT Junction
บริหารพื้นที่เช่าภายในศูนย์การค้า โดยเน้นร้านมือถือและสินค้าเทคโนโลยี - J Market
ตลาดชุมชนและพื้นที่ค้าปลีก - Community Mall
ถือเป็นธุรกิจสำคัญของ J โดยมีโครงการ เช่น
The Jas Wanghin
The Jas Ramintra
JAS Urban Srinakarin
The Jas Village Amata
The Jas Village Kubon
JAS Green Village Bangbuathong
JAS Green Village Prawet
JAS Green Village Ramkhamhaeng
บริษัทระบุว่าปัจจุบันมี Community Mall รวม 8 โครงการ และพื้นที่เช่ารวมมากกว่า 91,000 ตารางเมตร โดยอัตราการเช่าเฉลี่ยมากกว่า 80% ในปี 2568 - Newera Condominium
ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย - Senera Senior Wellness
ธุรกิจดูแลผู้สูงอายุและ Wellness - JAS Property
ธุรกิจซื้อ/ขาย/บริหารอสังหาริมทรัพย์มือสอง - Supportive & Other Businesses
เช่น Urban Food Ville และธุรกิจสนับสนุนอื่น ๆ - จุดแข็งของ J อยู่ตรงไหน?
⭐ จุดแข็งที่ 1 — มีสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำ
โมเดล Community Mall ทำให้ J มีรายได้จาก
ค่าเช่า + ค่าบริการ + พื้นที่กิจกรรม + ร้านค้า + ธุรกิจสนับสนุน
แทนที่จะพึ่งพาการขายอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว
ตัวอย่างเช่น The Jas Ramintra มีพื้นที่เช่าประมาณ 12,000 ตารางเมตร และตั้งอยู่ในพื้นที่ชุมชนที่มีหมู่บ้านและคอนโดมิเนียมจำนวนมาก
⭐ จุดแข็งที่ 2 — มีฐานลูกค้าในพื้นที่ชุมชน
Community Mall ของ J ไม่ได้แข่งขันกับห้างขนาดใหญ่โดยตรงทั้งหมด แต่เน้น ตลาดใกล้บ้าน
จุดขายจึงอยู่ที่
“สะดวก + ใกล้บ้าน + ใช้บริการในชีวิตประจำวัน”
หากบริษัทบริหาร Tenant Mix ได้ดี จะช่วยรักษา Occupancy และค่าเช่าได้
⭐ จุดแข็งที่ 3 — รายได้จากการดำเนินงานยังเติบโต รายได้จากการดำเนินงาน
| ปี | รายได้จากการดำเนินงาน |
|---|---|
| 2566 | 552.33 ลบ. |
| 2567 | 631.18 ลบ. |
| 2568 | 686.86 ลบ. |
| 6M/69 | 366.09 ลบ. |
ครึ่งแรกปี 2569 รายได้จากการดำเนินงานเพิ่มประมาณ 4.38% YoY ขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมลดลงประมาณ 3.76% ตามข้อมูล SET นี่เป็นสัญญาณที่น่าสนใจ เพราะหมายความว่า ธุรกิจหลักยังไม่ได้หดตัวแรง แม้บริษัทจะยังขาดทุนสุทธิ
3. แต่ปัญหาใหญ่ของ J คือ “กำไร” นี่คือประเด็นที่ต้องระวังที่สุด
| ปี | กำไรสุทธิ |
|---|---|
| 2566 | +192.60 ลบ. |
| 2567 | +165.61 ลบ. |
| 2568 | -784.97 ลบ. |
| 6M/69 | -118.37 ลบ. |
ปี 2568 ถือเป็นปีที่ผลประกอบการเปลี่ยนแปลงอย่างรุนแรง จากกำไร 165.61 ล้านบาทในปี 2567 เป็นขาดทุน 784.97 ล้านบาท
บริษัทเองระบุว่าผลประกอบการดังกล่าวทำให้ต้องเร่งดำเนินการ Business Restructuring และ Turnaround Plan เพื่อฟื้นฐานะการเงินและผลประกอบการ
- ครึ่งแรกปี 2569 ดีขึ้นหรือยัง?
ดีขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2568 แต่ยังไม่ถือว่ากลับมาแข็งแรง
6M/2569
รายได้รวม 370.35 ล้านบาท
EBITDA -7.12 ล้านบาท
EBIT -35.10 ล้านบาท
ขาดทุนสุทธิ 118.37 ล้านบาท
EPS -0.08 บาท
ที่น่าสังเกตคือรายได้เพิ่มขึ้น แต่บริษัทก็ยังมี ขาดทุนจากเครื่องมือทางการเงิน 112.16 ล้านบาท ซึ่งกดผลประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ
ดังนั้นเวลาอ่าน J ต้องแยกให้ออกว่า
ธุรกิจหลัก ≠ กำไรสุทธิ
เพราะกำไรสุทธิยังถูกกระทบจากรายการอื่นนอกเหนือจากการดำเนินงานปกติ - ฐานะการเงิน
ณ 30 มิ.ย. 2569 บริษัทมี
สินทรัพย์รวม 6,108.46 ล้านบาท
หนี้สินรวม 3,228.09 ล้านบาท
ส่วนของผู้ถือหุ้น 2,880.37 ล้านบาท
D/E 1.12 เท่า
Interest-bearing Debt/Equity 0.92 เท่า
มองอย่างไร?
D/E 1.12 เท่า ไม่ได้อยู่ในระดับที่สูงจนผิดปกติสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แต่สิ่งที่น่ากังวลกว่าคือ สภาพคล่อง
Current Ratio อยู่เพียงประมาณ 0.08 เท่า ในข้อมูลบริษัท ซึ่งต่ำมาก
นี่เป็นจุดที่นักลงทุนต้องจับตาเป็นพิเศษ
J มีสินทรัพย์จำนวนมาก แต่ไม่ได้หมายความว่าสินทรัพย์เหล่านั้นเปลี่ยนเป็นเงินสดได้ทันที - กระแสเงินสดน่าสนใจตรงไหน?
6M/2569
เงินสดจากดำเนินงาน +87.89 ล้านบาท
เงินสดจากลงทุน -54.44 ล้านบาท
เงินสดจากจัดหาเงิน -35.30 ล้านบาท
เงินสดสุทธิ -1.85 ล้านบาท
ตรงนี้ถือว่า ดีกว่าการดูขาดทุนสุทธิอย่างเดียว
เพราะธุรกิจยังสามารถสร้างกระแสเงินสดจากการดำเนินงานได้
ดังนั้นโจทย์ของ J คือ
“ทำอย่างไรให้ Operating Cash Flow แข็งแรงขึ้น พร้อมลดรายการขาดทุนที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก” - กลยุทธ์สำคัญในปี 2569
บริษัทประกาศชัดว่าเป้าหมายปี 2569 คือการ Turnaround
แนวทางสำคัญ ได้แก่
เพิ่มประสิทธิภาพสินทรัพย์เดิม
บริหารพื้นที่เช่าให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น
สร้าง Synergy กับ Jaymart Group
พัฒนาโครงการร่วมกับพันธมิตร
สร้างรายได้ประจำ
ควบคุมสภาพคล่องและกระแสเงินสด
บริษัทไม่ได้เน้นเปิด Shopping Center ใหม่จำนวนมากในปี 2568 แต่ให้ความสำคัญกับการรักษาสภาพคล่องและปรับปรุงโครงการเดิม - Sens Hotel — จุดเปลี่ยนที่ต้องจับตา
หนึ่งในประเด็นที่น่าสนใจคือ Senera Senior Wellness
บริษัทปรับแนวคิดโครงการ Senera และเปลี่ยนไปสู่ธุรกิจโรงแรมภายใต้ชื่อ Sens Hotel
โรงแรมเริ่มเปิดดำเนินงานใน ตุลาคม 2568 และบริษัทระบุว่าได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าทั้งในประเทศและต่างประเทศ
หากธุรกิจโรงแรมสามารถสร้างรายได้และกระแสเงินสดได้ตามเป้าหมาย จะช่วยกระจายความเสี่ยงจากการพึ่งพา Community Mall เพียงอย่างเดียว - มูลค่าหุ้น J ตอนนี้
ข้อมูล SET ช่วงปลาย ก.ย. 2569 ระบุราคาประมาณ 0.87 บาท โดยมี
Market Cap ประมาณ 1,197.8 ล้านบาท
P/BV ประมาณ 0.42 เท่า
52-week High/Low ประมาณ 1.15 / 0.56 บาท
P/E ไม่มีความหมายเนื่องจากบริษัทขาดทุน
ประเด็นสำคัญมาก
P/BV ต่ำกว่า 0.5 เท่า
ทำให้ J ดูเหมือนเป็นหุ้นที่ “ถูกเมื่อเทียบกับ Book Value”
แต่ต้องระวังการตีความ
หุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายต่ำกว่า Book Value ไม่ได้แปลว่าถูกเสมอไป
ตลาดอาจกำลังสะท้อนว่า สินทรัพย์เหล่านั้นสร้างผลตอบแทนต่ำกว่าที่ควรจะเป็น
ดังนั้นสิ่งที่จะทำให้ J Re-rating ไม่ใช่แค่ Book Value สูง แต่ต้องเป็น
กำไรกลับมา + ROE ฟื้น + กระแสเงินสดดีขึ้น - ความเสี่ยงของ J
🔴 1. ผลประกอบการยังขาดทุน
นี่คือความเสี่ยงอันดับหนึ่ง
6M/69 ยังขาดทุน 118.37 ล้านบาท
🔴 2. สภาพคล่องต่ำ
Current Ratio ประมาณ 0.08 เท่า เป็นจุดที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด
🔴 3. ดอกเบี้ยและต้นทุนทางการเงิน
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เงินลงทุนสูง ดังนั้นต้นทุนทางการเงินมีผลต่อกำไรอย่างมาก
🔴 4. Occupancy
Community Mall จะสร้างผลตอบแทนได้ดีหรือไม่ขึ้นอยู่กับ
จำนวนผู้เช่า + ค่าเช่า + Traffic + Tenant Mix
หากผู้เช่าลดลง บริษัทอาจต้องลดค่าเช่าหรือให้ Incentive เพื่อรักษา Occupancy
🔴 5. กำลังซื้อผู้บริโภค
Community Mall พึ่งพาการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน หากเศรษฐกิจชะลอ หนี้ครัวเรือนสูง หรือกำลังซื้ออ่อนแอ จะกระทบผู้เช่าและยอดขายของร้านค้า
บริษัทเองระบุว่าปัจจัยอย่างต้นทุนการดำเนินงานสูง หนี้ครัวเรือน กำลังซื้อที่อ่อนแอ และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ เป็นปัจจัยกดดันธุรกิจในปี 2568
🔴 6. Dilution จากการเพิ่มทุน/วอร์แรนต์
ในปี 2569 มีการใช้สิทธิ J-W4 และมีหุ้นเพิ่มทุนเข้าซื้อขายหลายช่วง ซึ่งนักลงทุนต้องติดตามจำนวนหุ้นที่เพิ่มขึ้น เพราะมีผลต่อ EPS และมูลค่าต่อหุ้น - จุดที่ผมมองว่า “ต้องจับตา” มากที่สุด
สำหรับ J ผมจะไม่โฟกัสแค่รายได้
แต่จะดู 5 ตัวนี้เป็นหลัก:
① Occupancy Rate
ต้องรักษาระดับ >80% และควรเพิ่มขึ้น
② Rental Income
ต้องโตต่อเนื่อง
③ EBITDA
ต้องกลับมาเป็นบวกอย่างชัดเจน
④ Operating Cash Flow
ต้องเป็นบวกและเติบโต
⑤ Net Profit
ต้องกลับมากำไรอย่างยั่งยืน
ถ้า 5 ตัวนี้เริ่มกลับมาพร้อมกัน หุ้น J จะเปลี่ยน Story จาก
“หุ้นอสังหาฯ ที่ขาดทุน”
เป็น
“หุ้น Turnaround ที่มีสินทรัพย์และรายได้ประจำ” - มุมมองการลงทุน
🟢 จุดเด่น
มีสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์หลายโครงการ
มีรายได้จากค่าเช่า
Community Mall 8 โครงการ
Occupancy เฉลี่ยมากกว่า 80%
รายได้จากการดำเนินงานยังเติบโต
Operating Cash Flow ยังเป็นบวก
P/BV ต่ำ
มีโอกาสจาก Turnaround
มีโอกาสสร้าง Synergy กับ Jaymart Group
🔴 จุดอ่อน
ยังขาดทุน
ROE ติดลบ
ROA ติดลบ
EBITDA ติดลบ
สภาพคล่องต่ำ
มีภาระดอกเบี้ย
ต้องใช้เงินลงทุนสูง
มีความเสี่ยงจากการเพิ่มทุน/Dilution
ธุรกิจ Community Mall อ่อนไหวต่อกำลังซื้อ
🔥 สรุปแบบนักลงทุน
J ไม่ใช่หุ้นที่ผมจะมองจากคำว่า “P/BV 0.4 เท่าแล้วถูก” เพียงอย่างเดียว
แต่เป็นหุ้นประเภท Turnaround + Asset Play
หัวใจของการลงทุนอยู่ที่คำถามว่า
“สินทรัพย์ที่ J มีอยู่ สามารถเปลี่ยนกลับมาเป็นกำไรและกระแสเงินสดได้มากแค่ไหน?”
ปัจจุบัน รายได้ยังเดินหน้า แต่กำไรยังไม่ฟื้น ขณะที่บริษัทกำลังปรับโครงสร้างธุรกิจและพยายามเพิ่มประสิทธิภาพสินทรัพย์เดิม
ดังนั้นภาพของ J ตอนนี้คือ
ธุรกิจหลัก = ยังมีฐาน
สินทรัพย์ = มีมูลค่า
กระแสเงินสด = ยังพอมีสัญญาณบวก
กำไร = ยังเป็นปัญหา
สภาพคล่อง = ต้องระวัง
Valuation = ดูถูกบน Book Value
Catalyst = Turnaround
⭐ มุมมองโดยรวม
J = “หุ้น Turnaround ที่น่าจับตา แต่ยังไม่ใช่หุ้นพื้นฐานแข็งแรง”
สิ่งที่จะเปลี่ยนมุมมองเป็นบวกอย่างจริงจังคือ EBITDA กลับมาเป็นบวก → กำไรสุทธิกลับมา → กระแสเงินสดเติบโต → หนี้และสภาพคล่องดีขึ้น
ถ้าเกิด 4 อย่างนี้พร้อมกัน P/BV ต่ำอาจกลายเป็นจุดน่าสนใจของหุ้น J แต่ถ้ากำไรยังติดลบต่อเนื่อง ราคาที่ต่ำกว่า Book Value ก็อาจเป็นเพียงการสะท้อนความเสี่ยงของธุรกิจเท่านั้น
สำหรับสายเทคนิค ราคาช่วงล่าสุดอยู่ในกรอบ 52 สัปดาห์ประมาณ 0.56–1.15 บาท และ SET ระบุ P/BV ราว 0.42 เท่า ดังนั้นจุดที่น่าจับตาคือการดูว่าแรงซื้อสามารถพาราคากลับขึ้นไปพร้อม Volume ได้หรือไม่ มากกว่าการไล่ราคาเพราะเห็น P/BV ต่ำเพียงอย่างเดียว
สรุปสั้น ๆ: J = “สินทรัพย์มี แต่กำไรยังไม่มา — เกมนี้วัดกันที่ Turnaround”
ผู้เขียน: ONE REPORT ANALYSIS
อัปเดตล่าสุด: 18 กันยายน 2569
แหล่งข้อมูล: 56-1 One Report / SET / ONEREPORT PDF / STRUCTURE PDF
ตรวจสอบข้อมูลล่าสุด: Q2/2569
วิเคราะห์โดย: ONE REPORT ANALYSIS
